第一財經(jīng),金色的陽光,柔軟的沙灘。在中國山東省威海市乳山市,有一片潔白如銀的沙灘,與韓國、日本隔海相望,被譽為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。十幾年來,乳山銀灘的美景沒有逃過地產(chǎn)商和看房群體的眼睛,成為海景房盛產(chǎn)之地。
據(jù)不完全統(tǒng)計,在這條3公里深、20多公里長的海岸線上,遍布著200多個社區(qū)。圍繞銀灘“拇指”地標,濱水人家、向海花園、海韻陽光花園、海都花園一字排開。每個名字都必須與海洋聯(lián)系在一起。
然而,與傳統(tǒng)認知中的海景房稀有高價不同,乳山銀灘的海景房被大量開發(fā),空置率高?,F(xiàn)在二手市場已經(jīng)賣到了“白菜價”,被當?shù)厝瞬磺樵傅胤Q為“第二個鶴崗”。
與鶴崗可比的二手房均價相比,乳山銀灘的新房已經(jīng)賣出了近萬的高價。據(jù)當?shù)刂薪榻榻B,很多驗房團都不知道一套二手房的差價。有的人買幾套,想轉(zhuǎn)賣的時候發(fā)現(xiàn)已經(jīng)巨虧了?!般y灘我基本不推薦新房,二手房可以看看?!?
長壽之鄉(xiāng)海景房往事
除了海景和生蠔,山東乳山似乎鮮為人知。其實,乳山不僅是中國沿海的“長壽之鄉(xiāng)”,也是中國著名作家馮德英的小說《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》的設定地。這里也是民族先鋒“馬石山十勇士”的英雄事跡發(fā)生的地方。
然而,發(fā)生更多故事的是銀灘。據(jù)官方描述,乳山銀灘的沙子為高品位石英砂,砂質(zhì)細膩,磁性含量高。海灘中的二氧化硅含量高達98%,是一個天然療養(yǎng)院。2003年,乳山是中國唯一獲得聯(lián)合國人居獎的地方。
甚至有一種廣為流傳的宣傳說,銀灘是全國最健康長壽的地方之一。90歲的老人隨處可見,空氣特別清新。也是各種慢性病、老年病患者的療養(yǎng)場所。許多人患有皮膚病、哮喘、心腦血管疾病、關節(jié)疾病等。住在銀灘后有所改善。
以上言論是否科學暫且不表,但對于看到商機的房地產(chǎn)商和對健康、養(yǎng)老感到壓抑的人來說,將是一個極大的誘惑。正因如此,近十年來,乳山銀灘涌現(xiàn)出一系列海景房。全國各地的老人都在不知不覺中買了一套“養(yǎng)老房”。
最瘋狂的時期是2007年到2010年,當時被認為是乳山房地產(chǎn)發(fā)展的巔峰。在此期間,乳山地產(chǎn)總面積高達562萬平方米。在海景、療養(yǎng)、養(yǎng)老的宣傳下,很多海景房如雨后春筍,讓很多當?shù)厝搜刍潄y,跟著看房團的老人也是絡繹不絕。
據(jù)當?shù)刂薪榛貞?,當時很多海景房都是打著養(yǎng)老、看房、租房、貸款的名義??捶繄F的老人們都是坐大巴過來的,名義是免費玩,最后被拉到售樓處。很多人是在沒有禁售的情況下起步的,一半投資一半養(yǎng)老買了一套房。
然而,由于房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)和供過于求,乳山的房價在過去十年中停滯不前,未能像其他經(jīng)濟發(fā)達的地方一樣給投資者帶來收益。想養(yǎng)老的人也發(fā)現(xiàn),這里除了海景美,其他配套也不完善,交通不便,商業(yè)單調(diào),但想拍卻找不到“接收器”。
最便宜的小區(qū)中,東?;▓@均價僅1083元/平方米,胡亥花園均價1233元/平方米,假日海景雍華苑南區(qū)均價1427元/平方米,白海濱海嘉園均價1606元/平方米,齊魯海濱花園均價1732元/平方米。
據(jù)當?shù)匾患抑薪榻榻B,乳山曾被稱為“鬼城”,主要是becau
這些外地來的老人,有的選擇不看投資收益比,安靜地生活在這片沙灘上,夏天就可以退休了。有些人受不了交通不便,城市環(huán)境原始,選擇低價甩賣。如今,乳山銀灘大規(guī)模開發(fā)新房的場景已不多見,孤寡老人和未售出的二手房很多。
去庫存化任重道遠
長期以來,交通的不便深深困擾著居住在乳山銀灘的人們。
今年11月,在乳山CPPCC十一屆一次會議19號委員提案中,有委員建議“增加濱海新區(qū)公交班次或線路”。乳山市交通局回復稱,該建議可行且必要,但由于客觀因素,濱海新區(qū)增加公交班次或線路仍有一定難度。
資料顯示,為方便銀灘居民出行,濱海新區(qū)規(guī)劃設置10條公交線路,其中4條線路到達市區(qū),6條線路在銀灘地區(qū)運行,占全市公交線路總數(shù)的13%。每天投入運營車輛45輛,占全市每天投入運營車輛總數(shù)的25%。
但由于私家車逐年增加等因素,乘坐公交出行的人數(shù)逐年減少,導致公交公司虧損嚴重,難以維持正常運營。此外,受新冠肺炎疫情影響,近年來銀灘外來人口明顯減少,對公共交通的需求也有所減少。銀灘增加公交班次或線路還是有一定難度的。
公共交通不便是乳山銀灘尷尬處境的一角。這幾年,當?shù)剡€在想盡辦法去庫存樓市,把海景房升級為健康城市,但樓市的局面始終沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。
早在2015年,乳山就開始將銀灘旅游度假區(qū)的定位調(diào)整為城市新區(qū),建設宜居新城進行轉(zhuǎn)型。乳山銀灘一開始就取消了普通海景房的規(guī)劃審批,并要求所有濱海項目在規(guī)劃上都要配有餐飲中心、醫(yī)療、文化娛樂服務,打造“養(yǎng)老養(yǎng)生天堂”。
也是在那段時間,乳山各類老年公寓層出不窮,當?shù)匾M并建設了福星老年公寓、愛之源國際老年中心、百合老年公寓等多家養(yǎng)生機構(gòu)。但當時也有老字號在募集資金后悄然跑路,讓老人面對“一地雞毛”無處哭訴。
乳山致力于盤活存量二手房,引導開發(fā)企業(yè)引入專業(yè)的養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu),通過整棟樓回租、統(tǒng)一裝修、與酒店管理公司、健康、物業(yè)服務公司聯(lián)合運營等方式,消費因投資或短期度假造成的空置樓棟。對于一些爛尾樓,引入資本盤活。
然而直到今天,乳山近萬套新房依然有人買單,二手房價持續(xù)低迷。
2020年底,因經(jīng)常有購房者反映參加旅行團被強制買房,乳山召開房地產(chǎn)健康發(fā)展座談會,表示將完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制,運用大數(shù)據(jù)監(jiān)管房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)鏈全過程,探索購房冷靜期機制,系統(tǒng)規(guī)避退房、退款問題。
2021年底,為規(guī)范海景房銷售市場,乳山結(jié)合銀灘房市特點,實施“六步購房法”,打造從驗房簽約到售后的監(jiān)管機制,維護購房者合法權(quán)益。
所謂“六步購房法”,就是通過備案看房組、主動披露信息、告知權(quán)利義務、簽訂購房通知書、在“簽約室”簽訂合同、實施購房“冷靜期”六步機制,維護購房者的合法權(quán)益。房企必須主動履行
有業(yè)內(nèi)人士認為,乳山房地產(chǎn)市場的發(fā)展和政策演變,反映了部分海景或旅游資源豐富的城市面臨的尷尬,即樓市去庫存壓力。長期來看,閑置房產(chǎn)的消化需要人口和產(chǎn)業(yè)的支撐,這對于人口剛剛超過50萬,還在推進海洋漁業(yè)轉(zhuǎn)型的乳山來說,任重道遠。