新周刊微信官方賬號(hào)報(bào)道，開(kāi)發(fā)商不透明的操作讓人們對(duì)公攤面積越來(lái)越痛恨?！叭∠境亍睅缀醭闪嗣耖g共識(shí)。但是為什么直到今天我們還在擔(dān)心公攤面積？
近日，#外墻表面計(jì)入建筑面積#的話題在社交平臺(tái)上被廣泛討論。
起因是3月1日生效的新規(guī)定—— 《民用建筑通用規(guī)范》。新規(guī)第3.1.1條明確規(guī)定：“建筑面積按照建筑各自然層外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍成空間的水平投影面積計(jì)算?！?
這種尷尬的專業(yè)表述，給了輿論廣泛的猜測(cè)空間。有分析指出，外墻水平投影面積過(guò)去不計(jì)入建筑面積，今后將計(jì)入，從而大大增加公攤面積。
去年，青島一市民買房后發(fā)現(xiàn)，一套110平米的房子，公攤面積占了將近一半。/中新經(jīng)緯微博截圖
由于池子比例的不透明，人們呼吁“取消池子”的呼聲由來(lái)已久。就連公攤的“鼻祖”中國(guó)香港也在2013年取消了公攤面積。重慶也早在2002年就取消了泳池。
現(xiàn)在都2023年了，為什么取消池子不僅沒(méi)有進(jìn)展，還會(huì)走回頭路？
有專家給出了相對(duì)正面的解讀。據(jù)紅星新聞報(bào)道，廣東省城市規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李表示：“從建筑全壽命周期管理的角度來(lái)看，如果將外墻納入住房面積，這部分的投入會(huì)增加，有利于提高房屋的生活品質(zhì)?！?
此言一出，輿論一片嘩然。網(wǎng)友對(duì)此頗為不滿：
“房子的生活質(zhì)量如何？原來(lái)割韭菜可以上升到人生和倫理哲學(xué)的高度。”
“質(zhì)量和安全不是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做的嗎？消費(fèi)者有自己的判斷和決議。如果質(zhì)量不好，就不要送人?！?
公攤面積不僅沒(méi)有取消，還擴(kuò)大了？
仔細(xì)對(duì)比新舊條例，不難發(fā)現(xiàn)，在此之前，相關(guān)部門早已將外墻面積納入建筑面積。
2013年12月，住建部發(fā)布《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，其中明確規(guī)定：建筑的建筑面積，以自然層外墻結(jié)構(gòu)四周水平面積之和計(jì)算。注意關(guān)鍵詞——“外墻結(jié)構(gòu)四周水平面積之和”。
但是這個(gè)《規(guī)范》也明確指出了不計(jì)入建筑面積的項(xiàng)目：包括勒腳、墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲塊、裝飾幕墻等。
今年的新規(guī)從“外墻結(jié)構(gòu)水平面積之和”改為“外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍成空間的水平投影面積”，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“結(jié)構(gòu)外表面”改為“結(jié)構(gòu)外表面”。這一變化意味著原來(lái)不包含在建筑面積中的項(xiàng)目現(xiàn)在包含在建筑面積中了。
建筑面積由使用面積和公攤面積組成，外墻結(jié)構(gòu)外表面明顯是未使用面積，自然會(huì)計(jì)入公攤。這也是輿論將新規(guī)解讀為擴(kuò)大池子的原因。
很多人開(kāi)始關(guān)心這個(gè)新規(guī)實(shí)施后，公攤面積能增加多少。這可能取決于外壁表面的材料厚度。不要小看這種材料，它不是繪畫那么簡(jiǎn)單。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，有建筑設(shè)計(jì)從業(yè)者估算，一般來(lái)說(shuō)，真石漆的墻面厚度在18-20 mm，一個(gè)總建筑面積10萬(wàn)平方米的剛需小區(qū)，建筑面積會(huì)增加500平方米左右。假設(shè)有1000戶，每戶多出了0.5平方米。
而如果是幕墻外立面，厚度200mm左右，也是10萬(wàn)的住宅，建筑面積3000左右。假設(shè)該物業(yè)為豪宅區(qū)，戶均面積較大，共有500戶，那么每戶
目前各地《香港愛(ài)情故事》的數(shù)字略有不同，主要是有粘貼砌塊的面層、裝飾幕墻、嬰兒床、踏腳是否計(jì)入建筑面積的差異。
也就是說(shuō)，3月1日《民用建筑通用規(guī)范》的放開(kāi)并不會(huì)影響公攤面積的增減，除非《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》有所調(diào)整，這才是關(guān)鍵。
既然叫“池子”，至少要公開(kāi)透明。
公攤面積的概念最早出現(xiàn)在香港，歷史很短。
50年代中國(guó)和香港的房子主要是整棟出售，簡(jiǎn)單直接，但價(jià)格也高，所以成交量低。隨后，香港出現(xiàn)了按戶銷售的銷售模式。但是問(wèn)題馬上就出現(xiàn)了。樓梯、走廊等公共空間的建設(shè)費(fèi)用誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
位于香港尖沙咀的香檳公館率先提出公攤模式，既能展現(xiàn)房屋大面積，又能降低每平米單價(jià)，解決了這個(gè)問(wèn)題。此后，更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始使用這種方法。
發(fā)明統(tǒng)籌的香港，現(xiàn)在已經(jīng)廢除了這個(gè)制度。/泰坦照片
毗鄰香港的深圳也將公攤引入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售。此后，這種模式從深圳蔓延到全國(guó)其他地區(qū)，成為我國(guó)住房面積計(jì)算的主要模式。
然而，物極必反，也曾發(fā)生過(guò)開(kāi)發(fā)商通過(guò)聯(lián)營(yíng)侵害購(gòu)房者利益的事件。
2006年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的“元朗四季花園”項(xiàng)目開(kāi)始發(fā)售。交房后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)原本300多平米的別墅，使用面積不足90平米，實(shí)際得房率只有29%，而整個(gè)項(xiàng)目最高得房率只有42%。
類似的事件頻頻見(jiàn)諸報(bào)端，上面提到的青島樓盤也是如此。
花園有多大，走廊有多寬，購(gòu)房者主觀上還是能感覺(jué)到的，但是墻有多厚，就很難感覺(jué)到了。如果以后修改《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》，把“結(jié)構(gòu)的外表面”也包括在池子里，開(kāi)發(fā)商可以做更多的小動(dòng)作，比如外墻用厚磚，更寬的腳墊，防止雨水回濺.
開(kāi)發(fā)商不透明的操作，讓人對(duì)公攤面積越來(lái)越討厭?！叭∠境亍睅缀醭闪嗣耖g共識(shí)。
《民用建筑通用規(guī)范》劇照
早在2011年兩會(huì)期間，就有全國(guó)人大代表建議取消商品房預(yù)售制度和公攤面積，與國(guó)際接軌。2021年兩會(huì)期間，政協(xié)委員周提交了“取消公攤面積”的提案；2022年，政協(xié)委員洪陽(yáng)也提出取消商品房公攤面積。
“發(fā)明”公攤的香港，甚至在2013年取消公攤后，明確規(guī)定銷售新房必須按套內(nèi)使用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港元，并處以3至7年監(jiān)禁。對(duì)于存量房的銷售，政府要求賣家提供“套內(nèi)面積”和“建筑面積”兩份資料。
有專家說(shuō)，公攤面積小，使用率高，并不意味著居住舒適。電梯、樓梯間或走廊太小，一個(gè)樓梯住很多戶，沒(méi)有避難層。雖然公攤面積減少了，但是住戶的舒適度和安全感也降低了。
泳池=公共空間？這樣的等號(hào)是不負(fù)責(zé)任的，但是公攤面積不應(yīng)該等于公共空間面積。大多數(shù)國(guó)家沒(méi)有公攤面積的概念。國(guó)外的房子沒(méi)有公共空間嗎？
本質(zhì)上，人們呼吁取消pool。一方面，他們希望房?jī)r(jià)的計(jì)算能夠更加透明。另一方面是因?yàn)檫@個(gè)面積也會(huì)影響其他費(fèi)用的計(jì)算，比如北方的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等。這些費(fèi)用的收取要按照房屋面積來(lái)計(jì)算。
誠(chéng)然，公攤面積短期內(nèi)很難取消，但既然具有一定的公共屬性，就應(yīng)該明確公開(kāi)其范圍和面積，讓公共空間發(fā)揮應(yīng)有的作用，保證實(shí)用面積。
