近期，全國(guó)多地發(fā)布樓市新政，其中杭州備受關(guān)注。
5月9日，杭州發(fā)布樓市新政，全面取消限購(gòu)。作為新一線城市，杭州此舉引發(fā)各方矚目。
5月11日，上游新聞?dòng)浾邅淼胶贾萏皆L取消限購(gòu)后的樓市。在西湖區(qū)某樓盤，考慮到工作日的緣故，前來看房的人沒有想象中多。但銷售人員張磊坦言，政策放開后，前來看房的消費(fèi)者比前期有所增多，外地客戶存量相對(duì)增加。
新政出臺(tái)的當(dāng)日，杭州二手房掛牌量激增。據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，對(duì)比4月單日均值，新政首日二手房咨詢量增加54%，二手房新增買賣房源增長(zhǎng)91%。
杭州政策應(yīng)該打滿分，是今年放松力度大、市場(chǎng)反饋好、提振效果好的政策，具有非常好的標(biāo)桿性和啟發(fā)性。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向上游新聞?dòng)浾弑硎尽?/p>
新房好賣了嗎？
在此輪全面取消限購(gòu)前，實(shí)際上杭州已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪調(diào)控松綁。先是去年10月收縮限購(gòu)范圍，從過去的9個(gè)區(qū)，縮小到僅限于上城、拱墅、西湖、濱江等主城4區(qū)；今年3月，又進(jìn)一步放開了二手房限購(gòu)。自那時(shí)起，限購(gòu)就僅限于主城4區(qū)的新房?？紤]到外地戶籍人士在杭購(gòu)買新房的社保繳納期限為1個(gè)月，所以幾乎等于已經(jīng)放開了。
此次全面取消住房限購(gòu)的政策發(fā)布后，意味著杭州上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)4個(gè)區(qū)也不再限購(gòu)。
西湖區(qū)屬于主城區(qū)，需要杭州戶口或者個(gè)稅社保，現(xiàn)在不需要這些，可以直接購(gòu)買不限套數(shù)。在該樓盤售樓中心，上游新聞?dòng)浾咭再?gòu)房者身份咨詢，銷售人員張磊表示，取消限購(gòu)的政策對(duì)于外地購(gòu)房者更為友好。
5月13日，來自浙江寧波的王凡告訴記者，新政發(fā)布后，周日他便和家人一起去了杭州某樓盤售樓中心，發(fā)現(xiàn)有不少人前來看房。5月14日，來自上海的梁宇告訴上游新聞?dòng)浾撸郧坝捎谑軕艨诘葪l件限制沒有關(guān)注具體項(xiàng)目，新政發(fā)布后，她準(zhǔn)備到杭州去看看。
值得注意的是，新政的發(fā)布也引發(fā)了有關(guān)落戶的熱議。5月15日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長(zhǎng)何陳煜告訴上游新聞?dòng)浾?，目前杭州?zhí)行積分落戶政策，有關(guān)部門正緊鑼密鼓進(jìn)行研究，預(yù)計(jì)將會(huì)大幅提升積分落戶政策中自有產(chǎn)權(quán)住房部分的比例權(quán)重，具體內(nèi)容以出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。
因?yàn)楹贾莘e分落戶的具體細(xì)則還沒有最后落地，我們預(yù)計(jì)積分落戶政策落地之后，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)熱度還有一定帶動(dòng)。何陳煜說道。
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年1-4月，杭州市區(qū)新房成交量188.3萬方，新房熱度持續(xù)下降。杭房數(shù)據(jù)顯示，5月9日-13日，杭州新房成交量分別為160套、179套、176套、108套、150套，與新政發(fā)布前相比差距并不明顯。
談及新政發(fā)布后的杭州樓市表現(xiàn)，5月14日，杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍告訴上游新聞?dòng)浾撸路糠矫?，市?chǎng)行情出現(xiàn)明顯復(fù)蘇趨勢(shì)，不過主城區(qū)熱度向外擴(kuò)展，需要時(shí)間傳導(dǎo)。成交量主要是基于短期內(nèi)的供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)錯(cuò)配，難以大幅回升。
而杭州部分熱門板塊、價(jià)格較低的樓盤依然吸引著購(gòu)房者的關(guān)注。在拱墅區(qū)某樓盤銷售中心，上游新聞?dòng)浾呖吹接胁簧傧M(fèi)者正在了解樓盤信息，一名銷售人員告訴記者，該樓盤價(jià)格在周邊區(qū)域中較低，消費(fèi)者來訪量較大，數(shù)日前第一次開盤的一百多套房子吸引了五六百人報(bào)名參與搖號(hào)，預(yù)計(jì)第二次開盤也會(huì)出現(xiàn)類似的情景。
何陳煜向上游新聞?dòng)浾呓榻B，一手房方面，一些典型項(xiàng)目在新政發(fā)布后出現(xiàn)了較為明顯的來訪量增長(zhǎng)情況。例如位于杭州市拱墅區(qū)的綠城宸岸印月里，是首個(gè)依據(jù)新政規(guī)定登記銷售的項(xiàng)目，該項(xiàng)目恰逢新政發(fā)布當(dāng)日開盤，141套房源吸引了超過1800戶報(bào)名，觸發(fā)了社保搖號(hào)排序機(jī)制，與去年同板塊相比銷售熱度較高。此外，也有部分續(xù)銷項(xiàng)目在新政發(fā)布后來訪量出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。目前新政發(fā)布時(shí)間較短，后續(xù)房管部門將持續(xù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。
二手房行情如何？
在上述樓盤銷售中心，記者遇到了前來看房的王蕾一家，她告訴記者，自家的老房子面積較小，目前已經(jīng)無法滿足居住需要，因此有置換的需求。
按照過去的邏輯，若是二手房掛牌待售，那么此時(shí)認(rèn)購(gòu)新房是要按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的，自然也影響了以舊換新的過程。所以這個(gè)政策是對(duì)近期以舊換新政策的最好支持，房東即便不必按照以舊換新的模式做，只要在普通中介門店掛牌，此時(shí)看新房的成本會(huì)很低，即可以享受首套房的首付比例和房貸利率。嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策在武漢和杭州兩地推進(jìn)下，或帶來全國(guó)其他城市的積極模仿。
新政的出臺(tái)在受到眾多網(wǎng)友關(guān)注的同時(shí)，也牽動(dòng)了不少杭州房東的神經(jīng)。我感覺二手房不一定好賣，因?yàn)閽炫频亩嗔?，買的人雖然多，但仍舊是買方市場(chǎng)。5月14日，正在出售房子的杭州市民孫先生告訴記者。
上周末新政剛出，看房的客戶多了很多。5月14日，杭州二手房中介李彤告訴上游新聞?dòng)浾撸抡雠_(tái)前，貝殼平臺(tái)杭州二手房每天交易不到200套，而5月12日超過300套。
何陳煜向上游新聞?dòng)浾弑硎?，今?月14日杭州二手房取消限購(gòu)的政策發(fā)布后，疊加小陽春因素，彼時(shí)杭州二手房頭部中介帶看量為日均9100組左右，創(chuàng)近兩年新高。而5月9日新政發(fā)布后，近幾日二手房頭部中介帶看量日均可達(dá)9500組，突破了3月的高點(diǎn)，中介帶看量明顯提升。
3月14日杭州全面放開二手房限購(gòu)，加快了整體置業(yè)節(jié)奏，4月二手房網(wǎng)簽8402套，與3月份保持基本持平，小陽春行情得到延續(xù)。不到兩個(gè)月再次出臺(tái)新政，短期內(nèi)，市場(chǎng)熱度會(huì)延續(xù)，供求兩旺，五六月份成交量會(huì)一改過往明顯下行的趨勢(shì)，新政促進(jìn)交易持續(xù)活躍。上官劍表示。
據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，與四月均值相比，新政后第一個(gè)休息日即5月12日，二手房咨詢量增加34%，新增買賣房源增加12%，帶看量增加76%，下定增加107%，其中5月12日，貝殼杭州站下定量為自2021年來最高單日下定量。
扭轉(zhuǎn)預(yù)期，需要政策的支持力度大于市場(chǎng)的下行力度。上官劍認(rèn)為本次新政，力度超出預(yù)期，特別是信貸政策寬松超過2014年-2016年時(shí)期，所以提振效果也好。
在上官劍看來，杭州優(yōu)化調(diào)控政策的步伐一直都屬于精準(zhǔn)、精細(xì)、穩(wěn)妥的風(fēng)格，調(diào)控政策對(duì)于市場(chǎng)支持力度超過預(yù)期，增加客戶數(shù)量，明顯降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻，短期內(nèi)盤活市場(chǎng)需求，市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)。
北上廣深會(huì)放開嗎？
時(shí)隔八年，杭州全面放開住房限購(gòu)。
2016年9月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《實(shí)施住房限購(gòu)有關(guān)事項(xiàng)操作細(xì)則》，暫停在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。
此后幾年間，限購(gòu)政策逐步升級(jí)，如2017年3月，富陽、大江東被納入限購(gòu)范圍，市區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)一限購(gòu)；2021年，即落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭，須在購(gòu)房之日前2年起連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月方可限購(gòu)1套，非杭州市戶籍家庭則須在購(gòu)房之日前4年起連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿48個(gè)月。
從2022年起，杭州逐步放開住房限購(gòu)政策，當(dāng)年5月，杭州宣布在本市限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房，落戶本市未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求；非本市戶籍家庭需在購(gòu)房之日前1年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿12個(gè)月。
2023年10月，杭州限購(gòu)范圍縮小至上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。杭州市戶籍家庭在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)2套住房；非杭州市戶籍家庭在市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅記錄的在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。
今年3月，杭州取消上述4個(gè)區(qū)二手房的購(gòu)買條件和購(gòu)買套數(shù)的限制。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的背景下，限購(gòu)是基于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)過熱而推出的，到了2024年，市場(chǎng)熱度已經(jīng)明顯降溫，市場(chǎng)基本都是自住為主，并不適合當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境。在上官劍看來，取消限購(gòu)，激活需求，穩(wěn)定市場(chǎng)，可以更好地讓有自住需求的購(gòu)房者入場(chǎng)，進(jìn)一步釋放合理的購(gòu)房需求。
何陳煜表示，杭州政策調(diào)整的方向，是錨定恢復(fù)市場(chǎng)主導(dǎo)機(jī)制，逐步退出各類行政限制措施，確保市場(chǎng)整體平穩(wěn)有序發(fā)展。后續(xù)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和中央的要求，在優(yōu)化增量方面再做進(jìn)一步的政策儲(chǔ)備和研究。
在杭州宣布取消住房限購(gòu)的當(dāng)天，西安住建局官微發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，宣布全面取消西安市住房限購(gòu)措施。5月10日，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司、鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于全面開展鄭州市二手住房賣舊買新、以舊換新工作的公告》，宣布賣舊買新、以舊換新在全市建成區(qū)范圍內(nèi)全面實(shí)施。
近期樓市新政的出臺(tái)表明了各地政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注以及對(duì)市場(chǎng)調(diào)控政策的靈活應(yīng)對(duì)。這些優(yōu)惠政策的出臺(tái)可能是為了刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。財(cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰告訴上游新聞?dòng)浾?，上述政策出臺(tái)可能是地方政府希望通過調(diào)控政策來促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，此外部分城市可能面臨房地產(chǎn)庫(kù)存過剩或者市場(chǎng)需求不足的壓力，需要通過政策來刺激市場(chǎng)活躍度。
在杭州、西安限購(gòu)政策取消后，上海、深圳等地是否將放開限購(gòu)也受到網(wǎng)友關(guān)注。
未來中國(guó)樓市是否有可能全面取消限購(gòu)，需要綜合考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策、各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向上游新聞?dòng)浾弑硎?，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，且沒有出現(xiàn)過度投機(jī)現(xiàn)象，一些城市可能會(huì)逐步放寬或取消限購(gòu)措施。不過，考慮到房住不炒的政策基調(diào)，以及保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的需要，預(yù)計(jì)一線城市和部分熱點(diǎn)城市仍將維持一定程度的限購(gòu)政策，以避免市場(chǎng)過熱和房?jī)r(jià)泡沫。
上游新聞?dòng)浾?齊鑫
編輯：徐遠(yuǎn)哲責(zé)編：范永松審核：官毅
